Een dichte stedelijke omgeving en waterbestendigheid: het lijkt haast tegenstrijdig. Maar niets is minder waar. Op de Amsterdamse Zuidas is waterbestendig bouwen tot kunst verheven. ‘Het is een kwestie van samenwerking tussen markt en overheid, strenge eisen stellen bij gronduitgifte en zelf de openbare ruimte zo goed mogelijk inrichten’, stelt manager duurzaamheid van het Projectbureau Zuidas Maarten van Casteren. En als je ergens eisen kunt stellen aan de markt, is het wel op de Zuidas.

Maarten van Casteren, manager duurzaamheid Projectbureau Zuidas. Bron: gemeente Amsterdam

Niet een vast percentage oppervlaktewater, maar integrale duurzaamheidsprincipes legt de gemeente Amsterdam op aan ontwikkelaars die willen bouwen op de Zuidas. Met een ‘vaste munteenheid’ zou je weinig klaarspelen op het duurste stukje Nederland, waar het woekeren is met ruimte. Dat staat nog los van de vraag wat waar de beste oplossing is.
 

1. Welke eis leggen jullie ontwikkelaars op ten aanzien van regenwater?

‘Bij het ontwerpen van gebouwen moet het vasthouden en vertragen van hemelwater worden meegenomen. Voor nieuwbouw is de eis dat er bergingscapaciteit is voor 60 millimeter neerslag in 24 uur. Ter vergelijking: een doorsnee zware bui is 20 millimeter. Maar tijdens de wolkbreuk in Amsterdam op 28 juli 2014 viel 90 millimeter regen. Dat was een uitzonderlijke situatie. Met 60 millimeter zitten we in elk geval boven de wettelijke norm van 20 millimeter. Daarbovenop geldt een toegestane afvoercapaciteit van maximaal 0,9 millimeter per uur, ofwel 21,6 millimeter per dag. Eventueel af te voeren regenwater kan een tijd worden vastgehouden, bijvoorbeeld in watervertragende groenstroken.’
 

2. Aan wat voor voorzieningen kun je verder zoal denken?

‘Dat blijft in eerste instantie groen in de openbare ruimte. Maar helaas is daar weinig ruimte voor. De gemeente kiest namelijk voor een stevige dichtheid. Vanuit waterhuishoudkundig perspectief lijkt dat niet erg duurzaam, maar die hoge dichtheid biedt tegelijk een kans. Nergens is de financiële opbrengst per gerealiseerde vierkante meter bvo (bruto vloeroppervlakte, red.) zo hoog als op de Zuidas. Dat betekent dat ontwikkelaars dure, maar effectieve maatregelen kunnen treffen zoals dakgroen en ondergrondse wateropslag. Bij daken beneden de 50 meter is intensief dakgroen met een stevige grondlaag bovendien een verplichte vereiste. Het adsorbeert niet alleen water, maar tevens hitte. Zeker in een dichte omgeving als de Zuidas is dat geen overbodige luxe.’
 

3. Ondergrondse opslag is kostbaar. Komen die kosten geheel voor rekening van de ontwikkelaar?

‘We hebben een fietsparkeergarage gerealiseerd en daarin wateropslag als extra voorziening meegenomen. Het is een collectieve gebiedsmaatregel die gefinancierd wordt uit de grondopbrengsten. Je moet begrijpen dat elke meter die je hoger bouwt, extra opbrengstwaarde genereert. Daarmee is er ruimte om al die kostbare voorzieningen te treffen.
Het is eigenlijk dubbel. Vanuit een duurzaamheidsperspectief ben ik zelf geen groot voorstander van hoogbouw en juist wel van meer openbaar groen, ook op de Zuidas. Maar een hogere fsi (floor space-index, red.) creëert omgekeerd juist weer kansen voor innovaties om duurzame doelen te bereiken, of daar zelfs een schepje bovenop te doen. Het is wel essentieel dat je die dan ook uitvraagt, zoals we met de regenwatereis doen’.

4. Welke duurzaamheidsdoelen nemen jullie verder mee in de uitvraag?

‘We stellen eisen ten aanzien van energie en circulariteit in materiaalgebruik. In beginsel moet elk nieuw gebouw dat wordt gerealiseerd op de Zuidas energieneutraal zijn, of zelfs een positieve energiebijdrage leveren. Het hoofkantoor The Edge van Deloitte is daar natuurlijk een bekend voorbeeld van. Maar nieuwe ontwikkelingen gaan nog veel verder, vooral in de breedte. Neem het hoofdkantoor van de Goede Doelen Loterij of Circl, het paviljoen van ABN AMRO. Beide circulair gebouwd met veel aandacht voor materialen en hoge energieprestaties, maar ook ruimte voor intensief en functioneel groen en voor waterberging.’
 

5. Is de dichtbebouwde Zuidas bestand tegen meer neerslag dan de 60 millimeter waar de ontwikkelaars van gebouwen aan gebonden zijn?

‘De toekomst is ongewis en zekerheden kunnen we niet bieden, al doen we ons uiterste best zoveel mogelijk voorzieningen te treffen. Vandaar dat we zowel in de openbare ruimte als op de kavel werken aan deze opgave. We hebben natuurlijk altijd te maken met conflicterende ruimteclaims en het is juist de kunst om te zoeken naar mogelijkheden voor dubbel ruimtegebruik. Aan de andere kant kunnen nieuwe ontwikkelingen ook weer kansen bieden. De parkeergarage met ruimte voor wateropslag is daar een prachtig voorbeeld van. Ik sluit niet uit dat we door de ontwikkeling van autonoom rijden minder vraag krijgen naar parkeerruimte. Dat zou betekenen dat er dure, ondergrondse ruimte vrijkomt voor andere doeleinden. Wateropslag bijvoorbeeld.’